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重要事件

收购]丰乐种业:安徽丰乐农化有限责任公司拟以

2021-01-24 20:40 作者:e胜博官网 点击:

  一、关于评估说明使用范围的声明………………………………………………1-1

  二、企业关于进行资产评估有关事项的说明……………………………………2-1

  三、资产评估说明…………………………………………………………………3-1

  法规规定外,材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸于公

  楚丰协成生态肥业有限公司51%的股权事宜,合肥丰乐种业股份有限公司和湖北楚丰

  化工有限公司委托安徽中联国信资产评估有限责任公司对该经济行为所涉及的湖北

  楚丰协成生态肥业有限公司股东全部权益进行评估。现对资产评估有关事项进行如下

  定经营:农药、专用肥、植物生长素、食用香料香精、薄菏脑及薄菏油、茶叶生产、

  销售。农副产品及其深加工产品、花卉、包装材料生产、销售,本企业自产产品及技

  术出口,本企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术进口,农

  业机械类产品的出口和种子的进出口业务。(以上涉及许可的在许可证许可范围及期

  经营范围:过磷酸钙、颗粒磷肥、复肥制造销售;硫酸、盐酸、液氨批发(票面)

  (有效期与危险化学品经营许可证一致,至2017年4月29日);钙镁磷肥、磷精矿

  粉制造销售、磷矿石销售、化肥零售、农业机械销售。(依法须经批准的项目,经相

  售,磷矿石、化肥、农业机械销售。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可

  湖北楚丰协成生态肥业有限公司由湖北楚丰化工有限公司于2017年02月16日

  出资设立。根据2017年2月14日的《湖北楚丰协成生态肥业有限公司章程》,湖北

  楚丰协成生态肥业有限公司注册资本7000万元。根据荆门众兴联合会计师事务所《验

  资报告》(荆众验【2017】009号),湖北楚丰协成生态肥业有限公司上述注册资本

  磷酸钙15万吨、颗粒过磷酸钙10万吨、磷精矿选矿15万吨、BB肥料15万吨。

  以上数据经大华会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具无保留意见审计报告,

  根据合肥丰乐种业股份有限公司《2017第10次行政办公会会议纪要》、《湖北楚

  丰化工有限公司第八次股东会决议》,安徽丰乐农化有限责任公司拟以现金收购湖北

  楚丰化工有限公司持有的湖北楚丰协成生态肥业有限公司51%的股权,需对所涉及的

  列入本次评估范围内的房屋建筑物为厂房及综合仓库、配电房、办公楼、宿舍楼、

  共计53项,其中楚丰化工房屋46项、选矿厂7项。房屋建成于上世纪七十年代至

  2017年3月,为砖混、轻钢和框架结构,部分委评房屋没有办理房屋产权证书,房

  入评估范围的构筑物70项,其中楚丰化工构筑物48项,选矿厂构筑物22项,主要

  为道路、围墙、自行车棚及水塔、沉淀池、磷肥压干机钢构屋面、硫酸罐北面水泥地

  坪等工程。列入评估范围的管道沟槽4项,其中化工厂2项、选矿厂2项,主要为排

  土地于2008年12月25日取得并办理土地使用权证,2017年5月,办理新的不动产

  权证,产权证号为“鄂(2016)钟祥市不动产权第0004181号”,证载面积47,248.90

  平方米,为出让性质的工业用地,出让期限为50年,截止日期为2058年12月25

  2008年12月25日取得并办理土地使用权证,2017年4月办理新的不动产权证,产

  权证号为“鄂(2017)钟祥市不动产权第0003405号”,证载面积26,051.10平方米,

  为出让性质的工业用地,出让期限为50年,截止日期为2058年12月25日。

  于2013年12月30日取得并办理土地使用权证,2017年4月办理新的不动产权证,

  产权证号为“鄂(2017)钟祥市不动产权第0003406号”,证载面积46,721.00平方

  米,为出让性质的工业用地,出让期限为50年,截止日期为2064年6月20日。

  未办理任何手续,土地面积30,666.00平方米,为工业用地,经钟祥市国土资源局户

  2017年4月27日,湖北楚丰协成生态肥业有限公司与湖北钟祥农村商业银行股

  份有限公司签订最高额抵押合同,鄂(2017)钟祥市不动产权第0003405号、鄂(2017)

  北、河南、安徽、山东、北京、湖南、广西、河北、山西、陕西等17省份;截止评

  估基准日,共有一级代理客户158个,二级代理客户4526个。销售上述商标产品的

  未办理产权证或未办理产权过户,纳入本次评估范围内的房产产权明确,无产权争议,

  归湖北楚丰协成生态肥业有限公司所有。湖北楚丰化工有限公司将尽快将相关产权证

  办理至湖北楚丰协成生态肥业有限公司名下。所有与办证相关的土地出让金、相关税、

  4.列入本次评估范围内的车牌号鄂F20S98江铃全顺汽车和车牌号为鄂HFR628

  的菲亚特汽车证载所有人分别为耿玉梅和湖北神隆楚丰肥业有限公司,湖北楚丰协成

  生态肥业有限公司承诺产权属其所有,无产权争议。湖北楚丰化工有限公司将尽快将

  5.列入本次评估范围内的注册商标证载所有人均为湖北楚丰化工有限公司,湖北

  楚丰协成生态肥业有限公司承诺产权属其所有,无产权争议。湖北楚丰化工有限公司

  将尽快将产权变更至湖北楚丰协成生态肥业有限公司名下,并承担产权变更相关的费

  证、物的核对、清查,根据清查核实结果,取得了准确全面的清查调整数据,为后续

  房屋共计53项,其中楚丰化工房屋46项、选矿厂7项。房屋建成于上世纪七十年

  代至2017年3月,为砖混、轻钢和框架结构,部分委评房屋没有办理房屋产权证

  书,房屋面积合计为53,948.22㎡,其中楚丰化工51,212.16㎡、选矿厂2,736.06㎡。列入评估范围的构筑物70项,其中楚丰化工构筑物48项,选矿厂构筑物22

  项,主要为道路、围墙、自行车棚及水塔、沉淀池、磷肥压干机钢构屋面、硫酸罐

  北面水泥地坪等工程。列入评估范围的管道沟槽4项,其中化工厂2项、选矿厂2

  查程序,根据有关会计政策规定,与楚丰化工取得了一致意见。截止评估基准日,

  该土地于2008年12月25日取得并办理土地使用权证,2017年5月,办理新的不

  动产权证,产权证号为“鄂(2016)钟祥市不动产权第0004181号”,证载面积

  47,248.90平方米,为出让性质的工业用地,出让期限为50年,截止日期为2058

  土地于2008年12月25日取得并办理土地使用权证,2017年4月办理新的不动产

  权证,产权证号为“鄂(2017)钟祥市不动产权第0003405号”,证载面积26,051.10

  平方米,为出让性质的工业用地,出让期限为50年,截止日期为2058年12月25

  该土地于2013年12月30日取得并办理土地使用权证,2017年4月办理新的不动

  产权证,产权证号为“鄂(2017)钟祥市不动产权第0003406号”,证载面积46,721.00

  平方米,为出让性质的工业用地,出让期限为50年,截止日期为2064年6月20

  土地尚未办理任何手续,土地面积30,666.00平方米,为工业用地,经钟祥市国土

  资源局户籍分局出具说明,该土地符合胡集镇整体规划,可正常办理国有用地使用

  2017年4月27日,湖北楚丰协成生态肥业有限公司与湖北钟祥农村商业银行

  股份有限公司签订最高额抵押合同,鄂(2017)钟祥市不动产权第0003405号、鄂

  湖北、河南、安徽、山东、北京、湖南、广西、河北、山西、陕西等17省份;截

  止评估基准日,共有一级代理客户158个,二级代理客户4526个。销售上述商标

  列入本次评估范围内的房屋建筑物为厂房及综合仓库、配电房、办公楼、宿舍楼、

  共计53项,其中楚丰化工房屋46项、选矿厂7项。房屋建成于上世纪七十年代至

  2017年3月,为砖混、轻钢和框架结构,部分委评房屋没有办理房屋产权证书,房

  入评估范围的构筑物70项,其中楚丰化工构筑物48项,选矿厂构筑物22项,主要

  为道路、围墙、自行车棚及水塔、沉淀池、磷肥压干机钢构屋面、硫酸罐北面水泥地

  坪等工程。列入评估范围的管道沟槽4项,其中化工厂2项、选矿厂2项,主要为排

  查程序,根据有关会计政策规定,与楚丰化工取得了一致意见。截止评估基准日,

  该土地于2008年12月25日取得并办理土地使用权证,2017年5月,办理新的不

  动产权证,产权证号为“鄂(2016)钟祥市不动产权第0004181号”,证载面积

  47,248.90平方米,为出让性质的工业用地,出让期限为50年,截止日期为2058

  土地于2008年12月25日取得并办理土地使用权证,2017年4月办理新的不动产

  权证,产权证号为“鄂(2017)钟祥市不动产权第0003405号”,证载面积26,051.10

  平方米,为出让性质的工业用地,出让期限为50年,截止日期为2058年12月25

  该土地于2013年12月30日取得并办理土地使用权证,2017年4月办理新的不动

  产权证,产权证号为“鄂(2017)钟祥市不动产权第0003406号”,证载面积46,721.00

  平方米,为出让性质的工业用地,出让期限为50年,截止日期为2064年6月20

  土地尚未办理任何手续,土地面积30,666.00平方米,为工业用地,经钟祥市国土

  资源局户籍分局出具说明,该土地符合胡集镇整体规划,可正常办理国有用地使用

  2017年4月27日,湖北楚丰协成生态肥业有限公司与湖北钟祥农村商业银行

  股份有限公司签订最高额抵押合同,鄂(2017)钟祥市不动产权第0003405号、鄂

  湖北、河南、安徽、山东、北京、湖南、广西、河北、山西、陕西等17省份;截

  止评估基准日,共有一级代理客户158个,二级代理客户4526个。销售上述商标

  本准则》,评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件,恰当选择一

  贬值而得到被评估资产价值的一种评估方法。资产基础法的思路是任何一个投资者在

  证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方

  法是参考企业比较法和并购案例比较法。能够采用市场法评估的基本前提条件是需要

  估方法。收益法的基本原理是任何一个理智的购买者在购买一项资产时所愿意支付的

  货币额不会高于所购置资产在未来能给其带来的回报。运用收益法评估资产价值的前

  提条件是预期收益可以量化、与折现密切相关的预期收益所承担的风险可以预测。

  法之间存在着差异。某项资产选用何种或哪些方法进行评估取决于评估目的、评估对

  理及考核提供了依据。湖北楚丰协成生态肥业有限公司各项资产及负债相关资料较为

  齐全,能够通过采用各种方法评定估算各项资产、负债的价值,具备采用资产基础法

  为固定资产和无形资产。综上原因,本次对湖北楚丰协成生态肥业有限公司的股东全

  案例无法量化的价格差异因素较多,本项目评估对象不适宜采用市场法进行评估。

  列入本次评估范围内的房屋建筑物为厂房及综合仓库、配电房、办公楼、宿舍楼、

  共计53项,其中楚丰化工房屋46项、选矿厂7项。房屋建成于上世纪七十年代至

  2017年3月,为砖混、轻钢和框架结构,部分委评房屋没有办理房屋产权证书,房

  入评估范围的构筑物70项,其中楚丰化工构筑物48项,选矿厂构筑物22项,主要

  为道路、围墙、自行车棚及水塔、沉淀池、磷肥压干机钢构屋面、硫酸罐北面水泥地

  坪等工程。列入评估范围的管道沟槽4项,其中化工厂2项、选矿厂2项,主要为排

  屋管理人员和会计人员参加的资产清查小组,逐项对委评建筑物的数量、购建年月、

  屋建筑物共计53项, 主要为厂房及综合仓库、办公楼、宿舍楼等,面积53,948.22

  ㎡。其中楚丰化工46项,建筑面积51,212.16㎡,选矿厂7项,建筑面积2,736.06㎡。列入评估范围的构筑物70项,其中楚丰化工构筑物48项,选矿厂构筑物22项,

  主要为道路、围墙、自行车棚及水塔、沉淀池、磷肥压干机钢构屋面、硫酸罐北面水

  泥地坪等工程。列入评估范围的管道沟槽4项,其中化工厂2项、选矿厂2项,主要

  本减去被评资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值、经济性陈旧贬值得到

  的差额作为被评资产的评估值的一种资产评估方法。或首先估算被评资产与其全新状

  态相比有几成新、即求出成新率,再用全部成本与成新率相乘所得乘积作为评估值。

  以评估基准日当时的建筑技术、建筑工艺、人工、材料、机械台班费用,重新计算出

  资金成本=(综合造价+前期费用)×工程建设工期/2×评估基准日银行年贷款利

  结构、装修、公用设施的完好程度确定其成新率。根据建筑物的设计耐用年限和已使

  用年限以及其使用、维修保养情况,确定该建筑物的尚可使用年限,再根据建筑物的

  尚可使用年限占已使用年限和尚可使用年限的和的比重来确定成新率。计算公式:

  评估人员经过现场勘察、评定估算,列入本次评估范围内的房屋建筑物在2017

  1.列入本次评估范围的房屋建筑物评估价值未考虑土地价值,土地使用权另行单

  2.根据委托方和被评估单位提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》:“截止

  本项目评估基准日,列入本次评估范围的部分房屋建筑物和土地使用权未办理产权

  证,纳入本次评估范围内的房产产权明确,无产权争议,归湖北楚丰协成生态肥业有

  限公司所有。湖北楚丰化工有限公司将尽快将相关产权证办理至湖北楚丰协成生态肥

  业有限公司名下。所有与办证相关的土地出让金、相关税、费等均由湖北楚丰化工有

  3.本次评估按被评估单位提供的相关资料以及实地勘察的结果进行评估,如办理

  产权登记后的不动产权证证载面积与本次评估面积不符,或存在产权纠纷,需按国家

  该办公楼于上世纪七十年代建成并投入使用。占地面积约700.00平方米,建筑

  物建筑面积2800.08㎡,该建筑物房屋产权证为钟房权证胡集字第201100547号。该

  建筑物为砖混结构,主体四层,层高3.2m。本建筑物为楚丰化工办公用房,基础为

  条形基础,外墙为水泥砂浆砌筑240mm厚红色清水砖墙,内墙为白色涂料饰面,楼地

  面为水泥砂浆粘贴浅色面砖面层,顶棚为白色涂料饰面(除卫生间矿棉板吊顶)。塑

  该工程建设周期为1年,评估基准日六个月至一年(含一年)贷款利率为4.35%,

  资金成本=(综合造价(含税)+前期费用(含税))×年贷款利率×平均占用时间

  具体做法为:碎石、中砂回填场地垫层15cm,密实度80%,面层为20cm厚砼,

  (1)建筑安装工程费:依据2017年3月份,相关主管单位发布的建材信息价中

  的结构类型单位工程平方米造价指标和其它材料信息,并结合评估对象具体情况,确

  .. .该工程于2016年11月竣工并投入使用,耐用年限20年,经现场勘察,经现场

  勘察,基层没有沉降,整体面层牢固,无下沉、裂缝及孔洞。总体使用情况良好,满

  根据本次评估目的、委评资产的属性特点及可搜集的资料,采用成本法进行评估。

  本减去被评资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值、经济性陈旧贬值得到

  的差额作为被评资的评估值的一种资产评估方法。或首先估算被评资产与其全新状态

  相比有几成新、即求出成新率,再用全部成本与成新率相乘所得乘积作为评估值。

  国产设备重置全价=现行购价+基础费+国内运杂费+安装调试费+前期费用+资金

  a.根据设备规格型号、生产厂家等参数资料,查找权威部门出版的近期报价资料、

  主要设备采用电话询价、网上询价(询价对象为生产厂家、代理商)等方法;部分小型

  b.基础费考虑设备安装是否需要相应的配套设施,以实际发生金额为计算依据。

  c.运杂费考虑设备重量、体积、价值及运输路程等因素,参考《资产评估常用参

  数手册》,按购置价的1~5%计 (自制设备不考虑运杂费);购价内已包含运杂费的,

  d.安装调试费参考《资产评估常用参数手册》以及其他行业相关机电设备安装定

  额和概算指标,根据装置及设备安装技术要求复杂程度、实际安装、调试工作量的大

  小,考虑了设备安装、调试、设计因素等,取购置价的1%~5%。购置价中如包括了

  e.由于本次评估是对整体项目评估,建设周期相对较长,因此生产性设备重置全

  价中应包括前期费用及其他费用。不须安装和安装周期短的小型设备,则不计前期费

  f.由于本次评估是对整体工程评估,工程建设工期较长,因此单台生产设备重置

  时资金占用额之比的加权系数。本次评估按照均匀投入考虑,投资强度系数取为0.5。

  限为基础,综合分析设备的现时技术状态、实际已使用时间、正常负荷率、原始制造

  质量、维修保养状况、重大故障(事故)经历、大修技改情况、工作环境和设备的外观、

  A.对于价值较大或者使用不正常、维护保养较差的机器设备,分别确定理论成新

  测资料,结合设备的使用时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数,

  B.对于价值较小的机器设备及电子设备主要在其已使用年限和寿命年限基础上,

  C.车辆以现场勘察为依据,考虑现时实际状况、实际已使用时间及已行驶里程、

  维修保养状况等因素,参考国家经贸委等四部委颁布的《机动车强制报废标准规定》

  (商务部国发改委公安部环境保护部令2012年第12号)的有关规定,采用年限法、工

  经评定估算,列入本次评估范围内的楚丰化工的机器设备在2017年4月30日及

  2.根据委托方和被评估单位提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》:“列入

  本次评估范围内的车牌号鄂F20S98江铃全顺汽车和车牌号为鄂HFR628的菲亚特汽车

  证载所有人分别为耿玉梅和湖北神隆楚丰肥业有限公司,湖北楚丰协成生态肥业有限

  公司承诺产权属其所有,无产权争议。湖北楚丰化工有限公司将尽快将产权过户至湖

  该套设备由烟台鑫海矿山机械有限公司制造,于2012年2月购买,2012年9月

  价格,确定该套设备现行市场价格为1,120,000.00元/台(含税),不含税价格为

  ②基础费:该设备基础基础与设备配套,本次评估,基础费率为20%,期计算金

  资金成本=(设备购置价+基础费用+运杂费用+安装调试费用+前期及其他费用)

  作环境、外观、运行操作、维护保养、开机率、完好率等的现场勘察,查阅必要的设

  备运行、事故、检修、性能考核、检测试验记录报告,并与工程技术、运行、检修人

  该套设备实际于2012年9月开始使用,经济使用寿命为15年,已使用4.58年,

  案例2:奥迪FV7201BACWC (《化工厂固定资产—车辆评估明细表序号4》)

  该车辆于2012年11月购买并投入使用,其账面原值为227,178.00元 ,账面净

  值为227,178.0元。为大众汽车公司生产,车牌号码为粤鄂HJY589,主要由企业领

  评估人员通过市场调查,该车型现行价格为383,000.00元/辆,车辆购置附加税

  经现场勘察,并向使用人员了解,该车从2012年11月投入使用,已通过车管所

  该车已使用4.42年,经济使用寿命为15年,确定该车尚可使用10.58年。

  该车辆总行驶里程为600000公里,截止评估基准日,已行驶224000公里,尚

  交通事故、也未进行过大修,车身外观尚可,车厢内部设施、附件齐全,内部简装,

  各种灯光、电器、仪表工作正常,维护保养良好。发动机工作正常,刹车灵敏,油

  耗正常,功率充足,全车无异响、无“四漏”现象,操纵灵活,方向正确、制动可

  靠,车况良好,已通过当地车管所年检,现场勘察成新率在理论成新率基础上不作

  该设备于2012年4月购置并启用,型号:DP—1800,账面原值为523.60元,

  设备购置价:经查阅有关价格资料,DP—1800复印机在评估基准日的含税购

  评估净值=评估原值×成新率=3,080.00×17%=523.60(元)

  该土地于2008年12月25日取得并办理土地使用权证,2017年5月,办理新的不

  动产权证,产权证号为“鄂(2016)钟祥市不动产权第0004181号”,证载面积

  47,248.90平方米,为出让性质的工业用地,出让期限为50年,截止日期为2058

  土地于2008年12月25日取得并办理土地使用权证,2017年4月办理新的不动产

  权证,产权证号为“鄂(2017)钟祥市不动产权第0003405号”,证载面积26,051.10

  平方米,为出让性质的工业用地,出让期限为50年,截止日期为2058年12月25

  该土地于2013年12月30日取得并办理土地使用权证,2017年4月办理新的不动

  产权证,产权证号为“鄂(2017)钟祥市不动产权第0003406号”,证载面积46,721.00

  平方米,为出让性质的工业用地,出让期限为50年,截止日期为2064年6月20

  土地尚未办理任何手续,土地面积30,666.00平方米,为工业用地,经钟祥市国土

  资源局户籍分局出具说明,该土地符合胡集镇整体规划,可正常办理国有用地使用

  2017年4月27日,湖北楚丰协成生态肥业有限公司与湖北钟祥农村商业银行

  股份有限公司签订最高额抵押合同,鄂(2017)钟祥市不动产权第0003405号、鄂

  选矿厂无形资产-土地使用权2#为林权使用费,为企业委托曾照新代理购买,经

  采用选用市场比较法、成本逼近法和收益还原法中任意两种方法按照一定的权重加权

  场上交易的类似宗地进行比较,并对类似宗地的成交价格进行差异修正,以此估算待

  客观的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的估价方法,基本

  距离镇中心大约3公里。宗地地质状况较好,厂区形状规则。周围土地多为工业用途,

  为化工产业集聚地,产业聚集度较高。该土地开发状况为:宗地红线内外均达“五通

  项客观费用。根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析,该项费用主

  要包括征地费(含土地补偿费、劳助动力安置补费、青苗补偿费及地上物补偿费)、

  时为耕地,调查待估宗地所处区域的土地取得费用,目前获得类似待估宗地土地,

  七条规定:征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费、地上物补偿

  参考《湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价》(鄂政发〔2014〕12号)

  价》、鄂土资批[2009]429号及钟祥市国土资源局关于征地补偿标准公告,确定青

  根据湖北省财政厅、湖北省国土资源厅和湖北省物价局鄂政发[1999]52号文件

  规定,耕地开垦费执行标准为:占用基本农田的,按土地补偿费的1.5倍以上2倍

  以下缴纳;占用基本农田以外的耕地,按土地补偿费的1倍以上1.5倍以下缴纳。

  根据2017最新农村土地征收赔偿标准,土地补偿费为土地补偿费一般为该耕地被

  征收前三年平均年产值的六至十倍,本次取费为鄂政发〔2014〕12号公布的钟祥市

  根据财税〔2014〕101号文件规定,征地管理费取消征收,故此次不计算征地

  根据鄂财税发〔2008〕8号《湖北省耕地占用税适用税额标准》,确定耕地占用

  根据《湖北省水利建设基金筹集和使用管理办法》(《湖北省人民政府令》第353

  号),新增建设用地的单位和个人,按应缴新增建设用地有偿使用费数额的5%缴纳

  水利建设基金,根据湖北省新增建设用地土地有偿使用费征收标准,钟祥市为11

  等,其新增建设用地土地有偿使用费为24元/平方米。本次计算金额为1.20元/平

  所在地区的各项基本收费情况如下:通电5-20元/平方米,通讯5-10元/平方米,

  通路5-20元/平方米、通上水5-20元/平方米,通下水5-20元/平方米,场地平整

  5-20元/平方米。结合待估宗地的实际情况,通上水10元/平方米,通下水10元/

  平方米,通电10元/平方米,通路10元/平方米,通讯10元/平方米,场地平整10

  元/平方米,合计为60元/平方米,故本次待估宗地的土地开发费用为60元/平方

  的风险程度,确定其开发周期为一年,银行一年期贷款利率为4.35%,假设土地取

  取相应利润,其计算基数包括土地取得费和土地开发费,了解企业行业性质及结合

  待估宗地所处区域具体条件,确定本次评估的土地开发年投资利润率为10%,则:

  某种利用条件而发生的增值。土地增值收益计算基数为土地取得费、土地开发费、

  投资利息、投资利润四项之和,依据待估宗地土地的实际用途,并估价人员根据估

  定期存款年利率1.5%作为安全利率。根据当地国土资源局提供的资料,目前在当地

  土地投资存在一定风险,综合分析该市社会经济发展和土地市场状况对土地投资的

  影响程度,确定风险调整值为4%-5%,由此求得土地还原利率为5.5%-6.5%。

  测算设定年期土地使用权价值(待估宗地终止日期为2064年6月20日,土地

  比较案例一:该土地由湖北澳佳肥业有限公司于2014年6月26日竞拍获得,位

  于胡集镇桥垱村,紧临被评估单位,土地面积12,003.70平方米,成交金额为197.00

  万元,为三级工业用地,出让期限50年,土地单价为164.12元/平方米。

  比较案例二:该土地由湖北中原磷化有限公司于2014年6月26日竞拍获得,位

  于胡集镇桥垱村,离被评估企业较近,土地面积6,957.00平方米,成交金额为115.00

  万元,为三级工业用地,出让期限50年,土地单价为165.30元/平方米。

  比较案例三:该土地由湖北中原磷化有限公司于2014年6月26日竞拍获得,位

  于胡集镇桥垱村,离被评估企业较近,土地面积10,169.20平方米,成交金额为169.00

  万元,为三级工业用地,出让期限50年,土地单价为166.19元/平方米。

  因素修正系数、个别因数修正系数即:实物状况调整以及权益状况调整)进行了比较

  出具说明,该土地符合胡集镇整体规划,可正常办理国有用地使用权证。本次评估,

  按照出让用地完全价值进行评估,湖北楚丰化工有限公司出具承诺,该土地后期办理

  工有限公司存在未缴纳契税的等潜在负债情况,应全部由湖北楚丰化工有限公司承

  本次评估范围内的注册商标证载所有人均为湖北楚丰化工有限公司,湖北楚丰协成

  生态肥业有限公司承诺产权属其所有,无产权争议。湖北楚丰化工有限公司将尽快

  将产权变更至湖北楚丰协成生态肥业有限公司名下,并承担产权变更相关的费用。”

  湖北、河南、安徽、山东、北京、湖南、广西、河北、山西、陕西等17省份;截

  止评估基准日,共有一级代理客户158个,二级代理客户4526个。销售上述商标

  人员通过询问、核对、抽查等方式进行实地调查,从各种可能的途径获取评估资料,

  估资料收集情况等相关条件,选择适用的评估方法,选取相应的公式和参数进行分

  丰协成生态肥业有限公司,湖北楚丰协成生态肥业有限公司将承继其全部的经营业

  的销量和单价,对委托方提供的预测收入进行合理性分析,销售收入预测如下表:

  由流动资产、固定资产风险、无形资产风险构成,而流动资产所面临的风险一般较

  低,无形资产所面临的风险高于企业风险,因此在测算时在企业风险的基础上考虑

  无形资产的特殊风险作为无形资产风险考虑。即以企业风险加上无形资产特有风险

  份和史丹利等,通过Wind资讯金融终端系统进行查询,获得剔除财务杠杆原始Beta

  况,指数的长期平均收益率可以反映市场期望的平均报酬率。通过对上证综合指数自

  1992年5月21日全面放开股价、实行自由竞价交易后至2016年12月31日期间的

  指数平均收益率进行测算,得出市场期望报酬率的近似,即:rm=10.55%。

  素,确定风险系数为3%,无形资产风险因素,确定风险系数为3%,综合考虑风险因

  系向湖北钟祥农村商业银行股份有限公司的抵押借款,账面价值20,000,000.00

  元,借款期限一年,借款本金20,000,000.00元,年利率8.075%。评估人员核实相

  关的抵押合同、借款合同等原始凭证,以核实后的借款本金加应计利息作为租期借款

  系应付母公司湖北楚丰化工有限公司的资产转让款,账面价值26,245,888.90

  元。评估人员核实了相关转让合同等原始凭证,以核实后的账面价值作为其评估值。

  北楚丰化工有限公司持有的湖北楚丰协成生态肥业有限公司51%的股权事宜所涉及

  的湖北楚丰协成生态肥业有限公司股东全部权益在2017年4月30日及相关前提下的

  市场价值评估结果为6,971.03万元,账面价值为6,987.81万元,减值16.78万元,

  经评定估算,在2017年4月30日及相关前提下,湖北楚丰协成生态肥业有限公

  337,526.70元。减值的主要原因是企业新入账固定资产未计提折旧,评估时考虑资

  178,610.29元。本次无形资产土地使用权评估增减值变化较小,主要系账面摊销与

  8,972.22元,增值率0.02%。原因为短期借款账面仅为本金,评估时考虑了至评估基

  1.列入本次评估范围的房屋建筑物评估价值未考虑土地价值,土地使用权另行单

  2.根据委托方和被评估单位提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》:“截止

  本项目评估基准日,列入本次评估范围的部分房屋建筑物和土地使用权未办理产权证

  或未办理过户手续,纳入本次评估范围内的房产产权明确,无产权争议,归湖北楚丰

  协成生态肥业有限公司所有。湖北楚丰化工有限公司将尽快将相关产权证办理至湖北

  楚丰协成生态肥业有限公司名下。所有与办证相关的土地出让金、相关税、费等均由

  权登记后的不动产权证证载面积与本次评估面积不符,或存在产权纠纷,需按国家有

  3.根据委托方和被评估单位提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》:“列入

  本次评估范围内的车牌号鄂F20S98江铃全顺汽车和车牌号为鄂HFR628的菲亚特汽车

  证载所有人分别为耿玉梅和湖北神隆楚丰肥业有限公司,湖北楚丰协成生态肥业有限

  公司承诺产权属其所有,无产权争议。湖北楚丰化工有限公司将尽快将产权过户至湖

  4.根据委托方和被评估单位提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》:“列入

  本次评估范围内的注册商标证载所有人均为湖北楚丰化工有限公司,湖北楚丰协成生

  态肥业有限公司承诺产权属其所有,无产权争议。湖北楚丰化工有限公司将尽快将产

  5.2017年4月27日,湖北楚丰协成生态肥业有限公司与湖北钟祥农村商业银行

  股份有限公司签订最高额抵押合同,证号为“鄂(2017)钟祥市不动产权第0003405

  号”、“鄂(2017)钟祥市不动产权第0003406号”的房屋及土地使用权已办理抵押。

  1. 评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出

  专业判断,并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何

  判断。评估工作在很大程度上,依赖于委托方及被评估企业提供的有关资料。因此,

  评估工作是以委托方及被评估企业提供的有关经济行为文件,有关资产所有权文件、

  证件及会计凭证,有关法律文件的真实合法为前提。资产评估师执行资产评估业务的

  目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,对评估对象法律权属确认或发表意

  见超出了资产评估师执业范围。资产评估师不具有对评估对象法律权属确认或发表意

  见的能力,不对评估对象的法律权属提供保证。提供权属证明文件的真实性、合法性、

  2. 本次评估范围及采用的由被评估企业提供的数据、报表及有关资料,委托方及

  3. 评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提供,委托方及

  4. 在评估基准日以后的有效期内,如果资产数量及作价标准发生变化时,应按以

  (2) 当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时,委托方应

  (3) 对评估基准日后,资产数量、价格标准的变化,委托方在资产实际作价时

  5. 评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,

  并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的

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